ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ ควรดูอะไรบ้าง
7 ปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนควรพิจารณา ก่อนเลือกคอนโดสำหรับสร้างรายได้จากค่าเช่า
การลงทุนในคอนโดมิเนียมยังคงเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยม เนื่องจากผู้ลงทุนสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า พร้อมกับถือครองทรัพย์สินในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่คอนโดทุกแห่งที่จะสามารถปล่อยเช่าได้ดี
ห้องที่สวยที่สุด หรือโครงการที่หรูที่สุด อาจไม่ใช่ทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุดเสมอไป
ก่อนตัดสินใจลงทุน ควรพิจารณาองค์ประกอบต่อไปนี้อย่างรอบด้าน
01 — เริ่มจากกลุ่มผู้เช่า
คำถามแรกก่อนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าไม่ควรเป็น
“โครงการนี้สวยไหม?”
แต่ควรเป็น
“ใครจะมาเช่าห้องนี้?”
หากอยู่ในย่านทองหล่อ พร้อมพงษ์ หรือเอกมัย กลุ่มผู้เช่าอาจเป็น Expat และผู้บริหารต่างชาติ
หากอยู่ใกล้มหาวิทยาลัย กลุ่มเป้าหมายอาจเป็นนักศึกษา
หรือหากอยู่ใกล้อาคารสำนักงานและรถไฟฟ้า กลุ่มหลักอาจเป็นคนทำงาน
การเข้าใจ Tenant Profile ตั้งแต่ต้น จะช่วยให้เลือกได้ทั้ง Location, Room Type และระดับราคาที่เหมาะสม
02 — ระยะทางจากรถไฟฟ้า
สำหรับตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ระยะทางจาก BTS หรือ MRT มีผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าค่อนข้างมาก
โดยเฉพาะผู้เช่าที่ไม่มีรถส่วนตัวหรือชาวต่างชาติ
ห้องที่สามารถเดินถึงรถไฟฟ้าได้สะดวก มักมีข้อได้เปรียบทั้งเรื่องความเร็วในการหาผู้เช่าและความสามารถในการรักษาระดับค่าเช่า
แต่ไม่ควรมองเพียงระยะทางเป็นเมตรเท่านั้น
ควรลองเดินจริงว่า
ทางเดินปลอดภัยหรือไม่
มีทางเท้าหรือไม่
ต้องข้ามถนนใหญ่หรือไม่
มีทางเชื่อม Skywalk หรือไม่
รายละเอียดเล็ก ๆ เหล่านี้มีผลต่อประสบการณ์จริงของผู้เช่า
03 — Room Type ต้องตรงกับ Demand
ห้องแบบ Studio, 1 Bedroom, 2 Bedroom หรือ 3 Bedroom มีกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกัน
1 Bedroom มักมีตลาดกว้าง เหมาะกับคนทำงานและคู่รัก
2 Bedroom อาจเหมาะกับครอบครัวหรือผู้บริหารที่ต้องการพื้นที่เพิ่ม
ส่วนห้องขนาดใหญ่ในโครงการ Luxury อาจมีกลุ่มผู้เช่าเฉพาะ แต่สามารถสร้าง Rental Income ต่อยูนิตได้สูงกว่า
ก่อนเลือกควรดูว่าพื้นที่นั้นมี Demand สำหรับห้องประเภทใดมากที่สุด แทนที่จะซื้อจากความชอบส่วนตัวเพียงอย่างเดียว
04 — ค่าเช่าต้องสมเหตุสมผลกับราคาซื้อ
หนึ่งในตัวเลขที่ควรพิจารณาคือ Rental Yield
แนวคิดพื้นฐานคือการเปรียบเทียบรายได้จากค่าเช่าต่อปีกับราคาที่ซื้อทรัพย์มา
แต่การดู Yield ควรนำค่าใช้จ่ายอื่นมาพิจารณาร่วมด้วย เช่น
ค่าส่วนกลาง
ค่าซ่อมแซม
ค่าเฟอร์นิเจอร์
ค่านายหน้า
ช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า
ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
ตัวเลขผลตอบแทนที่ดูดีในโบรชัวร์อาจแตกต่างจากผลตอบแทนจริงหลังหักค่าใช้จ่าย
นักลงทุนจึงควรคำนวณจาก Net Return มากกว่าเพียง Gross Rental Income
05 — อย่ามองข้าม Competition
ก่อนซื้อคอนโดในโครงการใด ควรตรวจสอบว่ามีห้องให้เช่าในโครงการเดียวกันกี่ห้อง
หากมีจำนวนห้องให้เช่ามาก เจ้าของห้องอาจต้องแข่งขันกันด้วยราคา
ในทางกลับกัน โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อย หรือมีลักษณะเฉพาะที่หาได้ยาก อาจมี Supply จำกัดและรักษาระดับค่าเช่าได้ดีกว่า
ตัวอย่างของข้อได้เปรียบอาจเป็น
วิวสวนหรือวิวแม่น้ำ
พื้นที่ห้องขนาดใหญ่
Low Density
Private Lift
Pet Friendly
หรืออยู่ในทำเลที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นได้ยาก
สิ่งเหล่านี้ช่วยสร้างความแตกต่างจากตลาดรอบข้าง
06 — สภาพห้องมีผลต่อค่าเช่ามากกว่าที่คิด
สำหรับผู้เช่า โดยเฉพาะตลาดระดับ Premium ความรู้สึกแรกเมื่อเข้าชมห้องมีผลต่อการตัดสินใจสูง
ห้องที่ได้รับการตกแต่งอย่างเรียบง่าย ใช้วัสดุคุณภาพดี และมีเฟอร์นิเจอร์ครบ สามารถสร้างความรู้สึกว่าพร้อมเข้าอยู่ทันที
ไม่จำเป็นต้องตกแต่งมากจนเกินไป
แนวทางที่ปลอดภัยมักเป็น
Neutral Color + Timeless Design + Functional Furniture
เพราะสามารถเข้าถึงผู้เช่าได้กว้างกว่า และไม่ตกยุคเร็ว
07 — คุณภาพของโครงการและการบริหารอาคาร
ผู้เช่าอาจเริ่มต้นจากการดูห้อง แต่ประสบการณ์หลังเข้าอยู่ขึ้นอยู่กับอาคารทั้งหมด
ระบบรักษาความปลอดภัย
ความสะอาด
การดูแลส่วนกลาง
การจัดการพัสดุ
นิติบุคคล
และการซ่อมบำรุง
ทั้งหมดมีผลต่อความพึงพอใจของผู้เช่าในระยะยาว
โครงการที่บริหารจัดการดีมักมีโอกาสรักษาผู้เช่าให้อยู่ต่อ และลดปัญหาในการหาผู้เช่าใหม่บ่อยครั้ง
Investment Property ที่ดี ต้องสร้างสมดุลระหว่าง Yield และ Quality
การลงทุนในคอนโดไม่ควรมองแค่ผลตอบแทนระยะสั้น
ทรัพย์ที่ดีควรมีคุณสมบัติ 3 อย่างพร้อมกัน
ปล่อยเช่าได้ง่าย
รักษาระดับค่าเช่าได้
และมีคุณภาพเพียงพอที่จะถือครองในระยะยาว
การซื้อในทำเลที่เหมาะสม ในราคาที่สมเหตุสมผล และเข้าใจกลุ่มผู้เช่าอย่างแท้จริง จะช่วยลดความเสี่ยงได้มากกว่าการเลือกโครงการจากชื่อเสียงเพียงอย่างเดียว
เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดี ไม่ได้เริ่มต้นจากการถามว่า “ซื้อโครงการไหนดี”
แต่เริ่มจากการเข้าใจว่า ทรัพย์แบบใดที่ตลาดต้องการจริง ๆ
